Приобретаемое по ипотечному кредиту жилье является совместно нажитым имуществом супругов. Но как быть с такой квартирой, если семья распадается?
Подлежит ли она разделу при разводе наравне с другим совместно нажитым добром, ведь недвижимость находится в банковском залоге со всеми вытекающими ограничениями по распоряжению.
Что и говорить, задача непроста, но вполне решаема.
Рассмотрим, как должны действовать разводящиеся супруги в зависимости от конкретной ситуации.
Законодательный аспект вопроса
Ответственность перед кредитным учреждением пара несет солидарно.
При оформлении ипотеки один из супругов выступает стороной договора – заемщиком, другой является созаемщиком либо поручителем.
Решение щепетильного вопроса нужно начинать с информирования банка о бракоразводном процессе. Именно кредитор предлагает возможные способы раздела квартиры в ипотеке и самого долга. Но тут есть предсказуемый нюанс: в разрешении ситуации финансовое учреждение руководствуется, прежде всего, собственными интересами.
Возможно, что даже решение суда или условия брачного контракта банк не устроят, и клиентам будут навязываться заведомо невыгодные варианты. Поэтому рекомендуем вооружиться текстами законов, регулирующих порядок раздела имущества, в том числе закладного, между супругами и правила их взаимодействия с банками:
- Семейный Кодекс: глава 7 описывает имущественные отношения в семье, глава 8 касается брачного контракта, глава 9 регулирует распределение долговых обязательств супругов;
- Гражданский Кодекс регламентирует правовые нюансы раздела имущества, в том числе выделение долей;
- ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регулирует финансово-юридические вопросы заключения ипотечных договоров, особенности взаимоотношения сторон.
Принципы раздела имущества
Имущество, в чем бы оно ни выражалось, приобретенное в браке, считается общей собственностью супругов:
- Недвижимость должна быть приобретена с согласия второй стороны или при ее финансовом участии;
- В качестве способа приобретения имущества могут выступать как наличные, так и кредитные средства;
- В случае с ипотечной квартирой разделу подлежит не только сама недвижимость, но и долговые обязательства.
Поскольку на квартиру наложено залоговое обременение, ее раздел проводится при обязательном участии третьей стороны – кредитора. После официального оформления разрыва семейных отношений стороны определяются банком как независимые участники ипотечного договора. К ним могут выдвигаться различные требования, а условия кредитования переоформляются для каждого из супругов индивидуально.
На горизонте маячит развод: первые действия супругов
Достаточно трехмесячного перерыва в платежах, чтобы кредитор распорядился залоговым имуществом по своему усмотрению. Поэтому демонстративный отказ одного из супругов от участия в погашении ипотеки чреват для обеих сторон потерей жилья.
Детальный анализ сложившейся ситуации с тетрадкой и ручкой в руках – вот что нужно предпринять супругам на первых порах.
Для оптимального разрешения вопроса определяющее значение имеют такие факторы:
- оформлены ли отношения официально;
- если да, то существует ли брачный договор;
- когда покупалась делимая квартира – до или после регистрации брака;
- есть ли несовершеннолетние дети в семье и с кем они останутся после разрыва отношений;
- тип кредита: обычный договор или по одной из льготных программ.
После уточнения всех деталей ситуации стоит обратиться в юридическую контору и только после этого посещать банковское учреждение.
Когда супруги не в состоянии прийти к единой позиции, развод происходит в атмосфере острого конфликта, кто-то из супругов отказывается выполнять обязательства по договору. В этом случае лучше не тянуть резину и прямиком отправляться в суд.
Определяемся с основными условиями и дальнейшими действиями
Частная жизнь клиентов банк не интересует. Но с правовой точки зрения некоторые личные обстоятельства будут иметь решающее значение в алгоритме раздела квартиры.
Официальный брак или нет
То, что общественность именует «гражданским браком» юридически считается сожительством. Такие отношения СК не считает семейными, поэтому и нормы данного закона к сожителям не применимы.
В этом случае раздел имущества происходит по общегражданским нормам ГК РФ. Если нет семейного контракта, сожитель не выступает поручителем/созаемщиком, квартира и сам кредит останутся за тем, на кого они официально оформлены.
Однако гражданские отношения тянутся десятилетиями, когда люди фактически ведут общее хозяйство, включая финансовые вопросы. Тут нередки случаи, когда кто-то из пары оформляет ипотеку на себя, а кредит платят совместно. Можно ли при разводе доказать свое участие в выкупе жилья у банка?
Несомненно, но только в судебном порядке с предъявлением документальных подтверждений:
- платежные квитанции;
- чеки и расписки;
- выписки движения средств по счетам истца.
Кроме бумаг суд принимает к рассмотрению показания свидетелей, аудио/видео записи, другие подтверждения, не идущие вразрез с нормами ГПК РФ.
Займ взят до или после брака
Если семья купила квартиру по ипотеке после официального оформления брачных отношений, тут все просто – недвижимость находится в общей собственности. Осталось продумать вариант дележа квадратуры.
Но как быть с той ипотечной собственностью, что оформлялась до вступления в брак, расчет частично производился в пору одиночной жизни, а затем уже в браке? Ситуация с законодательной точки зрения таит в себе противоречие:
- с одной стороны – все добрачное имущество является личной собственностью приобретателя;
- с другой стороны – второй супруг вправе претендовать на квартиру, не имеющую к нему прямого отношения, поскольку выплаты по ипотеке проводились из семейного бюджета. Так утверждает СК РФ.
Щепетильный спор практически гарантированно попадает на рассмотрение суда. Возможные решения:
- выделить долю в совместной собственности;
- выплатить денежную компенсацию, поскольку квартира приобреталась за общие средства.
Примечательно, что обратить права на жилье сможет даже не работающий супруг: доход единственного добытчика в семье является общим. Исход дела определяется опытом защиты истца и ответчика, комплексом доказательств каждой из сторон.
Был ли заключен брачный контракт
Семейный договор – юридически значимый документ, заверяемый нотариально. Когда он существует, то вопросы с недвижимостью, ипотечным долгом и обязанностями бывших супругов определяется по данному соглашению.
Если супруги вступали брак без правовой «подушки безопасности» – с огромной долей вероятности ипотечный вопрос предстоит решать чрез суд.
Варианты проведения процедуры
Если основные противоречия разрешены, банк поставлен в известность о разводе и дал «добро» на раздел квартиры и долга, выбирают способ этого процесса.
Отчуждение третьим лицам долговой недвижимости
Квартира продается, часть вырученного направляется на погашение ипотеки, остаток распределяется между бывшими супругами.
Это оптимальный вариант, но осуществить его не так-то просто в силу следующих нюансов:
- нужно согласовать продажу через банк и снять обременение. Для банка этот сценарий не желателен, поскольку теряется потенциальный доход от кредитных процентов;
- сложно найти покупателя на залоговое жилье;
- продажа осуществляется бывшими супругами сообща – это момент вряд ли вызовет бурю положительных эмоции, особенно, если разрыв сопровождается конфликтом.
Финансовый объем по договору делится между супругами
В этом случае каждый несет индивидуальную ответственность по ипотеке, сама же квартира остается в общей собственности супругов и банковском залоге. Для банка это вполне приемлемый вариант, для разводящихся – не совсем:
- во-первых, если другого жилья нет, придется жить под одной крышей;
- во-вторых, один их супругов может умышленно или в силу обстоятельств перестать платить свою долю. Если второй супруг не вносит недостающую долю, банк вправе выставить квартиру на торги и реализовать имущество по цене существенно ниже рынка.
И самое главное. Кредитор одобрит такой вариант только при фактической платежеспособности обеих сторон.
Один из супругов отказывается от своей доли в пользу «бывшего»
Банк не интересует, есть ли у отказавшейся от квартиры стороны другое жилье. Это момент, скорее, этический.
Внимание кредитора обращено в финансовую сторону. Поэтому благородный жест встретит банковское одобрение при достаточном уровне дохода лица, принимающего на себя ипотечные обязательства.
Досрочное выполнение обязательств
В идеале стремиться нужно к полному гашению кредита:
- Супруги изыскивают средства и обращаются в банк для внесения остаточной задолженности и закрытия кредита.
- После этого с квартиры снимается обременение в силу закона через Росреестр.
- После этого квартира готова для раздела в общегражданском порядке.
Военная ипотека
Особенности раздела квартиры по военной ипотеке в том, что кредитные платежи проводятся силовым ведомством. Участником льготной жилищной программы считается персонально военный-заемщик, а не члены его семьи. Поэтому супруги заемщиков в погонах не смогут претендовать на ипотечную квартиру. Равно как и нести долговые обязательства.
Нередко бракоразводный процесс военнослужащего завершается в суде как раз из-за разногласий с квартирами. Суды в таких делах руководствуются семейным законодательством и положениями ГК, обязывая разделить жилплощадь. Однако провести на практике процедуру крайне затруднительно.
В последние годы банки предлагают потенциальным заемщикам составить дополнительный брачный договор к кредиту по военной ипотеке. Условия подразумевают исключительное право собственности военного-заемщика на жилплощадь, а также на кредитный долг в случае развода.